Эффект Брусники

Sans-serif

Aa

Serif

Aa

Font size

+ -

Line height

+ -
Light
Dark
Sepia

Что не так с микрорайонной застройкой

Жилой квартал, жилой комплекс и микрорайон — не синонимы. От того, что вы выберете, зависит удобство жизни и особенности уклада. В этой статье покажем, в чем разница.

Откуда взялись микрорайоны

В 50-е годы в СССР был жилищный кризис: нужно было расселить сотни тысяч переполненных коммуналок и бараков. Это было послевоенное время, нужно было придумать экономичное и быстрое решение.

Архитекторы предложили технологию массового индустриального строительства: не проектировать каждый дом отдельно, а создавать универсальные типовые проекты, производить для них типовые конструкции, возводить всё быстро и дёшево. Так в советских городах появились типовые дома. Не от недостатка ума архитекторов, а потому что время было такое. 

Концепция микрорайона в пятидесятых казалась новаторской. В микрорайоне дома располагались без точных правил — это создавало ощущение простора, открытости и свободы. Напротив, квартальная планировка требовала закрытых пространств, в этом не было ощущения свободы. Так в советских городах появились микрорайоны. 

Как устроен микрорайон

Типичный микрорайон — это, несколько десятков домов серии I-447 или I-464Д. Где-то между ними стоят детские площадки, на которых играют дети соседних домов, тут же детский сад, школа, рынок, гастроном и другие важные здания. 

Микрорайон примыкает к транспортной магистрали. К подъезду подходит дорога, чтобы здесь мог разгрузиться грузовик с вашими вещами или подъехать скорая. 

Типичный микрорайон: отдельные дома с индивидуальными подъездами, среди них — детская площадка

Проблемы микрорайона

Парковка. Советский микрорайон проектировался для людей, которые пользовались общественным транспортом. Архитекторы не предполагали, что через несколько поколений в каждой семье будет машина. Микрорайоны с большим количеством парковочных мест стали появляться только в 80—90-х. В старых советских микрорайонах паркуются на тротуарах, вдоль дорог и между домами. Постепенно машины захватывают всё свободное пространство.

Проезжая часть. Основные пути по микрорайону проходят либо через дорогу, либо вдоль нее. На прогулке с ребенком, по пути в школу и садик, по дороге в магазин — везде жители сталкиваются с дорогами и машинами. И хотя в микрорайонах часть ставят ограничения скорости, всё равно есть шанс попасть под машину.

«Ничейность» территории. Из-за того, что дома в микрорайоне стоят отдельно, пространство между ними кажется ничьим. Понятно, что есть «свой» подъезд и «наша» детская площадка. Но кому принадлежит пространство между домами?

Типичный микрорайон: «своё» тут в лучшем случае пространство возле подъезда и детская площадка, на которую ты приходишь. Остальное пространство — ничьё

Когда пространство «ничье», за него никто не отвечает. На «ничьем» пустыре можно оставить машину, выкопать цветы, бросить окурок, поставить гараж. Ничье пространство может просто быть пустырем с открытым грунтом, откуда грязь будет растекаться по улицам.

Ощущение опасности. В советском микрорайоне безопасность остается в квартире, а как только ты выходишь из подъезда — ты уже «в городе». Город воспринимается «ничейным», сами жильцы не чувствуют себя здесь комфортно и в безопасности.

Другой аспект безопасности — «свои» и «чужие» люди. В микрорайоне невозможно отличить постороннего от местного: все перемещаются во всех направлениях. Если в микрорайоне, например, стоит магазин, в который приезжают люди из других частей города, то эти люди будут проходить по всему микрорайону — так, как будто они там живут. Потоки «своих» и «чужих» в микрорайоне смешиваются. У микрорайона нет безопасной территории, на которой будут только местные.

Как решают проблему в микрорайонах

Застройщики и жильцы понимают, что жить в «ничейном» микрорайоне некомфортно. Но и перестроить микрорайон они не могут. Одно из решений — огородить территорию дома забором, занявшись благоустройством внутри. Теперь всё, что внутри забора — наша территория: на ней разбивают цветники, ухаживают за площадкой, жильцам выделают парковочные места. Улица, у которой все еще нет хозяина, осталась за калиткой.

Микрорайон, когда жители установили забор вокруг дома.

Здесь уже решена проблема благоустройства и «своих». На территорию попадают только жильцы, а управляющая компания следит за чистотой.

Но такие защищенные дома живут, как острова: нет связи между домом и улицей. Выходя за калитку, мы сталкиваемся с чужой средой. За калиткой пусто, потому что здесь не хочется гулять или, встретив знакомого, остановиться подольше. В городе формируется непроницаемая стена бесконечных заборов.

Что такое квартал

Квартальная застройка — другой способ формирования пространства для жизни. Квартал — это здание, которое имеет замкнутый контур и ограничено четырьмя улицами. Такой дом разделяет территорию на общественную и частную.

Двор квартала — это приватное пространство. Здесь не шумно, нет машин и посторонних людей — они остались за стенами квартала. Во дворе свой размеренный ритм жизни: играют дети, отдыхают родители, кто-то занимается спортом.

Жители выходят во двор отдохнуть: здесь есть беседки, скамейки и зеленые насаждения. Человек может охватить взглядом весь двор, поэтому чувствует себя уютно. Жители воспринимают закрытую территорию как личную. Они знают друг друга в лицо, и появление постороннего сразу заметно.

Планировка квартала: приватная территория внутри периметра дома, общественная — вовне. Но вся территория квартала ухоженная и благоустроенная
Квартал «Суходольский» г. Екатеринбург.

Двор становится основой городской жизни и добрососедства. Для каждого жителя есть занятие: ребенок играет со сверстниками на площадке, которая подходит по возрасту. Взрослые договариваются с соседями поиграть в волейбол после работы. Жители, которые предпочитают спокойный отдых, устраиваются с книгой на лавочке среди зеленого сада.

Жители воспринимают компактный двор как «свой». Здесь хочется знакомиться с соседями, вместе проводить время. Если кто-то нарушает правила, мусорит или ведет себя неподобающе, жильцы могут отстаивать «свою» территорию: сделать замечание, вызвать охрану или полицию. В квартале совершенно очевидно, что внутренний двор — это твоя, приватная, зона, как комната в собственной квартире. Ее хочется защищать и улучшать.

Квартал «На Декабристов» г. Новосибирск

Как меняется улица в квартальной застройке

Улица с внешней стороны квартала — публичное пространство для жителей. Общая и частная территория разделяется не забором, как в микрорайонах, а массивом здания. Эта естественная преграда не вызывает неприятных ощущений, город не превращается в череду заборов.

Первые этажи имеют общественную функцию: магазины, кафе, прачечные, спортивные клубы, ателье и другие полезные сервисы. 

Улицу и двор связывают подъезды со сквозными входами. Разгрузить вещи или выйти в магазин можно со стороны улицы, для прогулки — сразу во двор. Внутри квартала дорог и проездов нет.

Квартал «Новаторов» г. Екатеринбург

С внешней стороны — свет витрин, выделенный пешеходный тротуар, ограждающие парковочные столбики, чтобы поставить автомобиль правильно и не мешать соседу.

Квартал «Новин» г. Тюмень.

Квартальная застройка формирует упорядоченную городскую сетку. Появляются улицы со своими функциями. Тихие — для прогулок, широкие с организованными парковочными местами — для автомобильного трафика.

Неудобства кварталов

У кварталов есть и неудобства, о которых нужно знать, если вы рассматриваете покупку такого жилья в квартале.

Этажность. Во внутренний двор квартала должно попадать солнце, поэтому дома должны быть средней этажности (6-9 этажей). Мы придерживаемся этого принципа, поэтому лишь часть дома может быть выше и становиться архитектурной доминантой.

Ниже этажность — выше стоимость квадратного метра. Застройка средней этажности означает, что на этой площади будет жить меньше людей, застройщику придется закладывать стоимость земли и фундамента в меньшее количество квартир.

Стоимость содержания. Содержание территории квартала чаще всего дороже, чем содержание отдельно стоящих разрозненных домов микрорайона.

В микрорайоне за «ничейное» пространство отвечает город  — значит, за содержание платят все горожане или все жители района. В квартале содержанием занимается управляющая компания, а значит расходы ложатся на жителей конкретно этого квартала.

Подъезд. Внутрь квартала не пускают на личном транспорте, во дворе невозможно припарковаться. Попасть во внутренний двор может только скорая или пожарная. Двор принадлежит людям, а не машинам.

Парковка. Будет ли в квартале парковка и как она организована — зависит от застройщика. Если в микрорайоне всегда можно где-нибудь «привстать», то в квартале такой возможности нет. Спрашивайте у застройщика, где будет стоять ваша машина и на каких условиях.

Подземная парковка в квартале «Новин»  г. Тюмень

Как в мире

Города Европы или США — это города кварталов за редким исключением.

Жизнь квартала течет по привычному укладу. Первой открывается кофейня и пекарня: жители забегают перед работой. Родители ведут детей в частный садик на этой же улице. Небольшие магазины и мастерские обслуживают посетителей, которых знают по имени или в лицо.

Широкие квартальные улицы удобны для пешеходов, двор принадлежит жителям. В квартале развитая инфраструктура, тесные социальные связи, продуманная и организованная городская среда делают город комфортным для проживания. Не столь важным становится, что в доме нет видовых квартир. Окна квартиры смотрят на тихую улицу с любимой кофейней или двор, где дети гуляют без родителей.

Посмотрите на планы двух городов: Барселоны и Нью-Йорка. Квадратики на плане — это кварталы. Весь центр Барселон и большая часть Нью-Йорка — это сплошные кварталы:

В западных странах тоже есть примеры застройки микрорайонов. Архитекторы применяли это подход  еще в середине прошлого века. Классический кейс — микрорайон «Пруитт-Айгоу» в Сент-Луисе. За 20 лет жизни района он превратился в гетто. В подъездах начали ставить антивандальные двери, на дорогах выросли горы мусора, полиция все чаще отказывалась принимать вызовы. История района закончилась трагично. Решить коммунальные и социальные проблемы удалось только после сноса всех 33 домов.

Такая история случилась и с районом Red Road Flats в Глазго. Его построили 1971 году. Контраст старой и новой застройки усиливала высотность домов. На месте трущоб выросли башни 28 и 31 этажей. Дома выглядели современно, считались самыми высокими в Великобритании. Но с годами район погряз в преступности, и в 2015 году власти города снести последний дом.

Red Road Flats г. Глазго, Шотландия

Все больше азиатских городов растут в высоту. Гонконг стал городом с наибольшим числом небоскребов в мире, на что, конечно, влияет проблема демографии региона. Инфраструктура не успевает расти так быстро, как население. Человеку враждебны и чужды районы с плохой экологией, большой плотностью проживания и отдаленные от мест отдыха. Здесь нет чувства общности, ведь людей вокруг слишком много. Соседям трудно познакомиться — вокруг тебя толпа. «Своей» территории нет — всё только общее, а потому «ничейное».

Жилые дома в Гонконге

Компания Брусника строит кварталы в Екатеринбурге, Тюмени, Новосибирске, Москве и Сургуте.